线上消费持续增长，物流地产需求旺盛

线上消费持续增长，物流地产需求旺盛

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华南五市（即广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税高标仓市场呈现资源稀缺性，五市高标仓储总的可出租面积以及核心区位（即广州黄埔子市场、东莞及深圳）的可出租面积持续短缺，导致2021年供求不匹配的矛盾突出，新项目去化速度超出预期。仲量联行近日发布的报告指出，2021年，华南五市空置率均低于5%，东莞、广州、佛山租金同比增长高达5%-7%，领跑主要城市物流地产市场。

疫情刺激线上消费稳步前行，物流需求持续走强

2021年，新冠疫情对于经济社会活动的影响仍客观存在。但是，相较于其它房地产板块，物流地产却迎来不错的增长。疫情刺激线上消费稳步前行，例如，深圳和东莞，限额以上实物网上零售额在2021年1-11月同比上升30%-50%，非保税物流需求因此持续走强。其中，生鲜电商行业发展令人瞩目，相关企业在东莞等城市完成了面积可观的租赁成交，并推动华南市场冷链物流需求一路走高。另外，因为疫情常态化，越来越多租户从区域式中央配送模式，改为采用更灵活的多点分散式配送仓储布局，加快布局华南地区二、三线城市，为非核心物流细分市场的发展奠定基础。

值得关注的是，2021年某跨境即时零售电商在华南物流市场表现非常亮眼。其依托粤港澳大湾区完善的供应链基础，在短时间内完成了对供应链的整合并实现了业务跨越式扩张，对非保税仓储空间的需求亦快速上扬。全年其自身与其上下游企业在省内不同城市相继完成多笔大面积租赁成交，合计租赁面积约为80万平方米。

在此背景下，2021年的大宗交易中除办公物业外，产业园、仓储物流资产、数据中心、长租公寓也成为机构投资者追捧的投资类型。

仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁指出，非传统物流机构投资者在投资市场表现尤为活跃，在广州、东莞及佛山均完成规模可观的大宗成交。但是，现阶段相较于其它类型的房产，优质物流标的资产数量偏少，短期内更多资本的涌入导致投资市场出现一定程度的供需失衡，相关资产价值涨幅明显，投资回报率亦呈现下压态势。

零售物业租赁需求主要集中天河北商圈

零售物业市场方面，2021年1-11月广州社会消费品零售总额同比增长11.2%，但消费的迅速回暖并没有利好整个零售市场，整体租赁需求较为平稳且主要流向天河北商圈，部分则聚集在商业氛围较为浓厚的白云新城商圈。2021全年净吸纳量约为30万平方米。

按业态来看，茶饮咖啡维持亮眼表现，多个国内外人气品牌进军广州：精品咖啡Peet’s Coffee、Lavazza及网红茶饮Machi Machi均设立华南或广州首店，而Tim Hortons也加速在穗布局。尽管如此，广州餐饮业仍未恢复至疫情前水平，这直接影响到零售商对于销售的预期，同时鉴于当地居民的餐饮习惯及外出就餐频率，地方菜系的扩张势头并没有蔓延至广州。据仲量联行监测的全市优质购物中心成交数据显示，过去三年地方菜系的租赁成交仅录得近100笔，其中粤菜占比接近30%，川菜及湘菜则占比45%，但绝大多数贡献自酸菜鱼这类细分菜品。

值得注意的是，市区和市郊的新开业项目在招商方面都适应着目前的消费特点及趋势，转变传统的业态组合。例如，环贸天地及美林M·LIVE天地二期引进大比例的餐饮、娱乐和个人服务业态的零售商，并取得95%以上的开业率。

作为全国首批国际消费中心城市，广州将在政策引导下迎来新一轮的消费刺激。可以预见随着建设的深入和重焕商圈活力，预期消费环境将得到稳步提升，以往高质量产品和服务供给不足等问题将迎来改善。