巨头争相布局 长租小面积仓库市场迎来“最好时代”

小微仓管委会联合发文并选取12个城市开展小微仓库租赁市场试点；广州、武汉、杭州等地密集出台小仓库租赁市场建设指导政策；北上广深等地先后推出多宗只租不售的租赁小仓库用地……小面积仓库租赁市场迎来了“爆发式”发展。租仓宝仓储网最新发布的《长租小面积仓库市场发展研究》报告指出，作为小面积仓库租赁市场的重要组成部分，长租小面积仓库市场将迎来“最好的时代”。

市场规模不断扩大

面对长租小面积仓库市场的巨大蓝海，开发商、经纪公司等仓地产上下游企业纷纷成立长租小面积仓库品牌；具备丰富经验的仓储集团也积极布局；结合了资本和互联网优势的独立小型商用货仓品牌更是异军突起。据统计，北上广深的集中式长租小面积仓库品牌数量合计已达30多家，管理储物空间数量超过20万间。而市场内的龙头企业也已初具规模，行业排名前十位的企业管理的迷你仓间数都已过万。

从目前的市场来看，长租小面积仓库分集中式和分散式两种。集中式以好管家小面积仓库、hokoko为代表，仓屋来源是旧工业厂仓、商业用仓、原有的仓储或者开发商手中的闲置仓产，由于仓源获取的难度较高，集中式小面积仓库大多都处于相对偏远的位置，一般都是以小面积单套储物空间的形式出租，有公共的活动空间如装卸区、发货室之类并提供社区化的服务。分散式则以好管家家用小仓库、好管家私人行李物品收纳仓为代表，大多是从个人仓东处获取闲置仓源，因此物业基本上位于交通便利、商业配套完善的区域，一般都是“N＋1”形式按间对外出租，物业服务主要是依托仓源所在的社区。

各方龙头争相进入

事实上，经过多年探索，不少企业已逐渐找到了适合自己的经营模式，如新派网货小仓库的基金持有模式、空中仓储商用独立迷你仓库的资产托管模式、家具存放好管家市区小仓的降本增效模式等，虽然这些模式还面临一些问题，但在政策强力引导和各方的积极参与下，长租小型号仓库市场将逐渐在不远的未来迎来质的升级。

租仓宝仓储网华南及华西区研究部主管ZUCANGBAO表示，在仓地产市场逐渐从增量时代进入存量时代的背景下，长租小面积仓库市场正在经历参与主体多元化、市场规模不断扩大、龙头企业加速成长的发展现状。目前我国长租小面积仓库市场仍属蓝海，未来的数年间将会是各大品牌竞相抢占市场的阶段。与此同时，与传统开发业务不同，长租小面积仓库的难点更在于找到适合自身的运营模式。扩大规模的同时，提升专业度，持续改善运营能力，培育竞争优势必不可少。预计也将会有更多的专业服务者从不同的切入点参与到小面积仓库租赁市场建设中来，提供科学的小微仓租赁解决方案，构建良性循环可持续发展的市场格局。

供需两端共同发力

总体来看，长租商用微仓市场仍处于前期投入期。根据租仓宝仓储网《长租小面积仓库市场发展研究》报告，未来长租小面积仓库市场将有望在协会、企业等多方参与的共同努力下走向合理健康的发展之路。

在协会层面，建立明确的市场规范是小面积仓库租赁市场发展的第一步。ZUCANGBAO认为，预计在未来，全国和地方性的小面积仓库租赁法律法规、监管服务平台的陆续颁布和投入使用将为租赁市场的建设奠定基础。在土地供给上，预计将会有更多的租赁小仓库用地被推出、更多的存量仓屋被盘活，专门的租赁用地的价格体系有望形成。同时在需求端，也需协调各方，剥离附加在仓产上的特殊价值，进而推动真正意义上的租购同权的实现。而随着租赁市场的快速发展，相信包括租赁迷你仓Reits在内的金融创新将大大助力租赁市场；但相应的，也应重视防范资本盲目追捧可能引发的金融风险。