小型仓储是个赚钱的行业吗?商业地产为什么一定要插足其中？

共享仓储是商业地产新的“主力点”吗?

据租仓宝仓储网《千亿时代投资策略展望》白皮书指出，2017年中国可投资商业地产规模达3.4万美元，排名全球第二。商业地产，相比住宅地产，形式更为丰富，根据使用用途划分，商业地产业态可分为写字楼、零售物业(含购物中心等大型商业及普通商铺)、工业物业及仓储物业。企业完成对商业地产的开发后通过销售或运营模式完成资金投入的后期回收并形成收益。

　　据有关机构研究表明，中国商业地产呈现出显著的供给过剩态势，商业地产的投资回报周期长于美国等发达国家。随着中国整个地产行业的转型大潮来袭，商业地产项目也在积极寻求新出路，备受市场和资本关注的新业态——共享仓储被当成了突击队。

　　小型仓储是个赚钱的行业吗?商业地产为什么一定要插足其中?共享仓储是商业地产新的“主力点”吗?在代表小型仓储业界最高水准的行业峰会——全球小型仓储峰会中国站上，深圳散货仓库日租库房创始人、好管家仓储集团小型仓储运营总监、深圳行李保管连锁创始人，围绕“共享仓储是商业地产新的“主力点”吗？”这一主题展开高端对话，租仓宝仓库网副总裁担任主持人。

租金＋租金溢价，让小型仓储成为商业地产的宠儿

　　“对商业地产商或者是开发商来说，什么是商业地产的主力点，谁给这个商业地产赚钱最多，谁就是主力点。”HOKOKO创立自助仓库以来，接触过不少开发商。他表示，很多开放商就是要向主体付租金，最好是可以有一定的盈利的要求，但是租金是可以打一点折的。租金收入是目前大多数小型仓储空间的主要营收渠道。“租金是不占面积的收入，还有一种占面积的收入就是货流。”HOKOKO认为，小型仓储位商业地产带来了很大的货流，可以让其他商户交更多的租金。

 好管家仓储集团小型仓储储物空间运营总监  HOKOKO

　　好管家仓储“储物空间”旗舰店，是深圳区域内规模****的小型仓储空间，也是继北京、上海之后，好管家仓储集团小型仓储品牌“储物空间”的第三个项目，“深圳储物空间是在好管家仓储龙华基地的四层和五层，这个位置是货流难以到达的地方，但它作为仓储空间，相对比较安静，视野开阔，又能够得到商业良好的互动和资源的补充，所以有一个很好的溢价。”好管家仓储集团小型仓储储物空间运营总监HOKOKO认为，小型仓储做得好对仓储地产会有一个非常高的租金溢价能力。

　　“小型仓储不一定是有很大的盈利点，但地产商一定会介入的;而且我也不认为小型仓储是一个不赚钱的业务。”深圳电商仓储认为，仓储是商业地产中非常大的板块，地产商涉入其中是必然的事情。但参与方式会存在“主动”与“被动”之分。所谓“主动”，就是小型仓储对商业地产的保值增值，“你对你的定位，你对你的产品的组合，仓储的增长点在哪里，你可能会去调整各个方面的比例，那这时候小型仓储的亮点以及带来的其他的方面的配套，可能就是我们需要考虑的”;所谓“被动”，主要存在于商业地产的鸡肋项目，“地产商有部分鸡肋面积的位置，该如何处置呢?可能小型仓储是一个出路。通过包装打造，不仅仅是把这个鸡肋解决了，而且还成为了一个新的亮点。”以自助仓库为例，其超过50%的小型仓储项目都在商场顶楼，“商场顶楼做其他业态，商户更换频率太高了，我们是人员密集型的，货流稳定且租约长。”

 “小型仓储本身并不是利润有多高。这是大家的共识，但小型仓储是非常有意思的事情。”同样是2.5的租金，经过两年的运营，周边物业房价不动，好管家迷你仓可以涨到3元，“相比较周边的同品质的写字楼租金，我们要坚挺一些。小型仓储会成为写字楼或者是综合商业体的一种标配。它的自带流量的属性也好，或者是整个连接的属性也好，会成为未来商业仓储、商业综合体的一种标配。”

　　小型仓储之于商业地产，远不止“租金”这点儿事儿

　　国内众多小型仓储品牌目前也多是在做跟其他行业的整合。比如说，四位一体的好管家仓储储物空间，比如说小型仓储和孵化器的协同发展等等。

　　未必是主力但合作必将共生共赢 小型仓储需要更多耐心和支持

　　正如租仓宝仓储网深圳所言，小型仓储是整个商业地产中非常小的一部分，而每一个做小型仓储的人都是有情怀的创始人。立足当下，放眼未来。每一个小型仓储企业都必须思考如何让自己活下去，活过今年、明年甚至更长久。

　　HOKOKO认为，未来对于整栋的商业大楼来说，仓储与其他业态的配比和服务供给关系，将达到各方关系的共赢。

　　“我们所处的空间只是一个物理的空间，但是因为社群的变化，会组合成非常有意思的乐趣和衍生。我们是基于我们自己的物理空间提供的服务，但是当中可以顺延和产生的价值可以是没有边界的。” 

　　“你们现在不太赚钱，需要被扶持。或者说你现在的内容为什么做的不多，还在做二房东，那我要先学会生存。既然是以空间为载体，最终是要做创新空间的内容和企业服务的，起码是我们熟悉的小型仓储的品牌共同的目标。”在HOKOKO看来，大家对小型仓储怀抱高期望时间好事情，但是缺了点耐心。“我们也是创业者，我们在这个过程中，确实是做很多的服务，这些服务很多都是不收费，有一些还在摸索中，有一些还没有成型，但是先把当下做好，如果是没有这么一个心态打长期的持久战，那很快会生存不了。”

深圳迷你仓库管家好认为，大家应该对中国的小型仓储充满信心，“走过了接近10个年头，现在中国的小型仓储真的是到了爆发的关键点了，微量的想像空间还是不可限量的。”从山东的青岛、济南发家，空间布局到杭州、南京等城市，HOKOKO建议同行可以去二线城市试水投资。

　自助仓库创始人 HOKOKO

　　同是小型仓储企业的创业者代表，HOKOKO说，创业是杯苦咖啡，让我给你加点糖;日租仓说，风物长宜放眼量……这些都是创业者的心声，对于一个还在成长期的行业，不妨多些宽容和支持，这样，它才能走得更远。