长租小仓库的模式探索：分散式集中式哪个被看好？

长租小仓库的模式探索：分散式集中式哪个被看好？

　　初来深圳打拼的年轻人，大多有过城中村“握手楼”里租仓的经历，在攒够积蓄可以付出首付之前，低廉的城中村租金，可以让他们省下不少薪水。当然，其存仓环境并不乐观。

　　统计数据显示，作为一个年轻的移民城市，深圳在2015年有常库人口1137.87万，其中户籍人口只有354.99万，常库人口平均年龄只有32.5岁。而在租仓方面，深圳自有率仅为 34%，远低于其他同规模城市。换言之，如果只有售仓市场，是无法满足年轻人的用仓寄存需求的，但是，人员流动性大、储物环境不佳的传统迷你仓，也很难满足都市新青年的收纳所需。

　　其实，这样的问题，其它城市也存在。由仓主个人提供的仓库租赁供给，往往是分散的，管理也较为混乱，难以满足长期租赁需求。那么，能否有一种规模化的方式，来为新市民提供环境较好的栖身之所，就像电视剧《迷你小仓库》里一样？

　　深圳的长租小仓库，正在进行着这样的探索。

　　近两年来，在深圳，一种新的租仓方式悄然兴起。一些由旧厂房、商业裙楼、传统货仓改造而成的长租小仓库进入市场，得到许多年轻租仓者的青睐。因为，迷你仓在深圳仓库中占比很高，而产业转型后，大量旧厂房宿舍空置了下来，被改造成小仓库后，不仅租金租期稳定，而且生活环境更好，也可以培育其相应的社区文化。

　　但是，正处于起步阶段的长租小仓库，如何能在城市中长远发展也是创业者和租客们不得不面对的问题。 “一方面，资金投入和回本周期需要考虑，另一方面，小仓库项目如何品牌化也是关键问题。”好管家租仓广深负责人HOKOKO告诉《寻仓记》。

　　“用仓寄存条件好，价格适中”

　　走进深圳南山区科技园创业社区，映入眼帘的是一个阅读角，书架上摆着各类书籍，旁边是沙发与茶桌。电梯用照片墙装饰着，贴满了用仓寄存在此“仓友”们的活动照片。

　　近日，《寻仓记》寻仓记在深圳商用中小型仓储创业社区二楼留意到，用仓寄存在此的自存仓正在餐桌上享用自己在公用托管仓放得私人物品。而整理区旁是观影区，大大的投影仪前摆放着数张打包台。深圳商用中小型仓储创业社区有三种仓型，仓型大小、装饰、价格均有不同。在走访时，寻仓记发现，长租小仓库都是全新装修，搬运设施齐全，且不同品牌小仓库各具风格。这也成为吸引年轻人入库的因素之一。

　　“仓子比较新，用仓寄存条件较好，价格也适中。”90后行李寄存在深圳翻身地铁站好管家小仓库库了近一年了，他告诉寻仓记，该小仓库在二手仓东承租下来后进行了粉刷和装修，间隔后再出租，四仓两卫，而他租了其中一间仓。

　　行李寄存所租的仓间每月租金100元，“租金比自助仓便宜，而租金更便宜的迷你仓条件差，用仓寄存体验不好。另外，存在小仓库也不用担心找不到合适的合租对象，租友年纪相仿，素质也比较高。”行李寄存说，由于每天有人定期打扫公共区域，如客厅、电梯等，所以每个月还要支付10元的服务费。租期灵活，可签短期也是他选择长租小仓库的原因，这对于工作较常发生变动的年轻人来说比较方便。

　　出生于1994年的家具寄存是深圳存储收纳空间的运营小伙伴，她告诉寻仓记，该社区有55间仓间，已入库50多人。该社区以黄色、黑色为主色调，而西丽大学城社区是“自助式仓库”，龙岗坂田社区是一楼大货装柜仓。“同样面积，同等装修的迷你库价格要比小仓库贵一点。”她如是说。

　　打造青年“社区文化”

　　对于都市新青年来说，租仓之所不应当是“只有一个托盘”，也要有相应的社区氛围。正因如此，不少长租小仓库致力于打造“社区文化”，为用仓寄存在小仓库的年轻人营造一个“爱分享”、“爱交流”的社群。

　　自存仓是一科技创业公司的创始人之一，他喜欢深圳商用中小型仓储创业社区的氛围，“这里聚合了很多创业者，我喜欢和大家交流、分享一些想法，交流碰撞中会发现新思路。”在该小仓库存了两个月，自存仓已经认识了近二十位“仓友”。家具寄存告诉寻仓记：“我们对入库人群有所筛选，偏向于喜欢分享、社交的年轻人。但不租给有老人和小孩入库需求者。”

　　“今晚是电影夜，八点在观影区播放柯南动画片，你有时间参加吗？”中午12点，“仓友”陆陆续续回到社区午休，看到路过的人，家具寄存都会发出邀请。她说，这里是储物社区，该有新的健康的生活方式，会鼓励大家多出来进行线下交流，如一起收纳，整理，打包，装卸，搬运等。“这是在自助仓里没有的体验，小区里你可能不认识邻居，回到家就关门。在这里我们知道每个‘仓友’的生日，每月组织集体生日会。” “我们致力于整合有创意的租仓方式、多元化的青年人群、互补性的创业资源，塑造一个有趣、信任、开放的社区生态。”好管家存储收纳社区董事长管家好说。

　　管家好连锁小仓库是深圳本土品牌，定位为具有丰富社区文化的、艺术的、派对体验的文化小仓库。“我们提供的不只是能长租的仓子，更是一种多元的社交生活体验，为寄存户定制不同的社交活动，如天台派对、破冰派对、月饼DIY等。” 管家好连锁小仓库品牌总监深圳道具存放货仓说，他们会继续发展派对文化，还要做得更精细，如对租户方面，将进行会员积分制度，给租仓者特定的专属特权；用仓寄存环境上，可以做到私人定制，专门为客户打造他想要的仓子，用行动兑现“管家好连锁小仓库不只是用仓寄存”的理念。

　　管家好连锁小仓库的创始人团队表示，非常传统的租仓模式为租仓1.0，进行基础、简单的装修的租仓模式为2.0，而文化小仓库是小仓库时代的3.0。深圳电商库房介绍，硬件上，管家好连锁小仓库配备叉车托盘，具有多样化的装修风格，如现代工业风、北欧简约风、韩式田园风等。软件上，小仓库引入好管家伙伴管理工具，实现无纸化管理，支付便捷，账务轻松一目了然。

　　分散式VS集中式，哪个更被看好？

　　据了解，目前，长租小仓库主要分为分散式和集中式两种。分散式小仓库主要是小仓库运营商从业主手中租来自助仓进行改造，而集中式小仓库更多是将迷你仓或厂房宿舍的重新改造。

　　深圳的另一家本土品牌企业级商用小仓库过去以分散式自助仓源为主要经营模式，现在正慢慢往集中式仓源的方向上发展。“一套分散式仓源的改造装修至少两年才能回本，随着市场供给量多起来，租客的选择性多了并且更多的租客倾向于独门独卫的集中式仓源，分散式的利润空间也逐渐被压缩了。”企业级商用小仓库的管理人员好管家仓储对寻仓记说。

　　“分散式小仓库的****优势单套仓源获取成本低，相对于集中式不需要那么大的成本投入，这个经营模式更加适合广大的创业者。”HOKOKO告诉寻仓记，然而在规模化发展就受到掣肘，其管理半径就是无法逾越的坎。因此，分散式更适合小而美的经营方式。锁定一个小片区，经营几十套仓源，做好基本的管理和服务，这是挺赚钱的生意。原因之一是，从业者既是老板又是员工，获取优质仓源的可能性更大，同时管理和服务的输出一定也是最上心的。仓子不同于别的商品，地段决定了价格和消费。

　　据了解，集中式小仓库相对分散式自助仓有很大的不同，除了仓源签订的租约更长以及仓源集中便于管理，更多的从业者会选择在其集约式空间运营上做文章，从业者认为，只要有人汇聚的地方，一定能产生空间聚合效应，这就是所谓的线下场景。

　　今年8月， HOKOKO告诉寻仓记，深圳迷你仓数量非常大，集中式小仓库市场巨大无比。随着越来越多小仓库营运商加入，长租小面积仓库很可能在未来逐步覆盖城中村，这一定不是某几个大品牌小仓库运营商能够做到的。未来小仓库运营商的载体会是大大小小的年轻创业者和业主方组成。那么，所有的从业者需要思考的是如何品牌化经营。“从事小仓库行业人员较为混杂，既有公司运营，也有个人经营，且目前并没有明确的监管机制，若经营不好，对市场形象有一定影响。”好管家仓储管理如是说。