680米布吉塔要来？被纳入核心区的布吉面临怎样的变局？

680米布吉塔要来？被纳入核心区的布吉面临怎样的变局？

深圳壹地产

来源：未来城视|作者：李咏涛

编者荐语：

“旧城”、“睡城”，是布吉的代名词。虽然地理上龙岗布吉与坂田相接，整体房价比坂田低1万+/平，甚至比龙城房价还要低！

而6月上旬出台的深圳十四五规划中，布吉塔终于被记起，被纳入深圳都市核心区，片区旧改有新动作，传说高度达680米的布吉塔也要来。

布吉要崛起了吗？这篇文章分析了布吉的过去，同时剖析了布吉的发展机遇。

布吉迎来了两个消息：布吉新城片区重点更新单元招标公告，拟拆除范围 1.44平方公里。此前出台的深圳十四五规划中，布吉被纳入深圳都市核心区。布吉太需要新消息了，因为它是深圳最陈旧的地方之一。

在这种背景下，传说中高度达680米的布吉塔，重出江湖，比平安金融中心高了80多米，龙岗世贸深港国际中心原来700米的高度被调低至600米的话，布吉塔可能成为深圳第一高楼——这真是一个怪异的景象。

这表明布吉是多么需要被拯救，哪怕是用深圳价值最低的摩天写字楼来打鸡血。

布吉落伍了吗？

先从房价、GDP、产业等角度分析一下布吉。

1.房价。

布吉落伍的最直接的信号是房价上不去。一个片区的价值和活力，房价不是全部，但是最直接的反映。

布吉房价大幅低于与它曾经同在一个街道的坂田，也低于比它更远的龙城。

2.GDP。

2005年的时候布吉街道比较大，包括坂田、南湾，GDP排名龙岗第一。

2006年，布吉街道一分为三，缩小了的布吉街道GDP排名龙岗第6。

到了2016年，布吉街道再次被分割为布吉和吉华两个街道，布吉在龙岗11个街道中排第8。

这表明，布吉GDP排名落后主要是的行政单位一步步划小的缘故，但布吉本身的GDP的增速显然是不高的，并且19年对比17年还出现了大幅的下滑。

3.产业。

布吉最有名的产业是大芬油画村。但是即使在最辉煌的15年前，这个产业的产值也并不大。

布吉是深圳比较早进行开发的，但没有形成电子科技产业的优势，而坂田、龙华以及福永、沙井等原本不如布吉的地方，凭借电子信息业的进化，迅速成为明星区域。

在八九十年代的关键阶段，更多是发展商品住宅，为罗湖做配套，过度发展房地产对它二十年后却产生了未曾预料的后果。

布吉被清水河挤下车

布吉最有机会借势而起的是深圳东站，这也是布吉新城构想的主要支点。

深圳东站，被列为深圳七大轨道枢纽之一。但是中国铁路总公司给予的定位是：“枢纽普速客车客运站，办理枢纽内各方向普客始发终到及通过作业。”

七大站中，只有深圳东站和深圳火车站是没有高铁的。因为深圳火车站是深圳过去的门户，在政府报告中，多次提及要将其接入高铁网络，但具体如何实施语焉不详。当机场东、西丽深圳坪山高铁站纷纷走向高铁、城轨、地铁一体化时，深圳东站似乎被遗忘了，即使老的广深铁路高速化了，深圳东站也可能只是一个经停站而已。

深圳东站人流稀少

深圳东站不被重视的原因，是它附近的清水河突然崛起了。深圳市轨道办消息：清水河综合交通枢纽定位为“湾区核心交通枢纽”，规划引入深汕铁路、深汕城际和地铁14号线（在建）、17号线（规划）、25号线（规划）以及接驳交通设施，是深圳都市核心区高铁综合交通枢纽。

为什么不优先发展已经有的布吉深圳东站，而又在附近搞一个超级枢纽？

原因很简单，高铁是为产业服务、为房地产开发服务的。清水河是深圳重点的产业发展片区，那里有很多仓储用地，现有建筑多是厂房、仓库，进行改造轻而易举。也就是说，在清水河大规模投资，是能够得到土地、房地产和产业回报的，但在布吉，这个故事就讲不下去了。

布吉没有多少发展余地了

这是布吉的死穴。

观察布吉的地貌，它被三面山岭合围，几无发展余地。再看看布吉内部的结构——

这是一张布吉（含吉华、南湾）的城中村占建成区面积图，布吉（含南湾、吉华共56.41平方公里）共有13.82平方公里，有24.5%的城中村。

而西部的沙井街道城中村占比60.9%，松岗街道占比60.4%。西部的另一明星片区光明城中村占比只有20.9%，但光明的净地更多。相比之下，没有发展储备用地的布吉，只有13.82平方公里，也就是占比24.5%的城中村可以旧改，低于深圳平均值即30.7%。

那么，布吉的土地都干什么去了呢？

从上世纪九十年代初开始，布吉作为罗湖的后花园，是深圳房地产的主战场之一。为了给全国著名的商务和消费娱乐中心罗湖配套，布吉大量发展商品住宅，其中很多楼盘都以外销为主。深圳第一代房企都在布吉起家，茂业、大中华等黄氏兄弟在布吉首创大盘开发，佳兆业第一个大型楼盘桂芳园，中海开发怡翠山庄都曾名动一时……九十年代初，布吉的卖楼火爆到要一条房要收5万喝茶费。

2005年，布吉就建了160个小区花园，房地产开发量占龙岗区的60％。那个年代快速建成的商品房，原本品质就不高，经过20年风雨，大都陈旧老化，制约了布吉房价的上涨。老旧的商品住宅旧改难度极高，很难形成较大的供应量。因而，布吉很难有较多的新增人口。

在深圳，哪里有土地，有新增的商品房，哪里就有政府的大规划，就有足够的“故事”。因为，只有在哪里包括政府在内所有的投资才能有超额回报。这也就怪不得布吉很难得到政府的大投资，即使已经列入七大轨道枢纽的深圳东站，也被迫边缘化了。同样的原因，怪不得有人要编出一个“布吉塔”的故事来“拯救”它。

布吉为何没人疼？

深圳各区都在展开声势浩大的产业运动，但是布吉却难有动静。这与布吉缺乏国土空间有关，但也与它的位置有关。

过去，布吉的定位是罗湖的后花园，罗湖的睡城，两者唇齿相依。

然而，随着罗湖区中心地位不再，布吉的一些地方却进一步成为低收入人群的配套地区。在一份《布吉老街片区 统筹城市更新单元规划研究（第二阶段）》中，官方承认了这一点。

《布吉老街片区 统筹城市更新单元规划研究（第二阶段）》部分片段

能够为中低收入人群提供庇护，也是很有意义的，如果仅仅为了发展产业空间，而简单粗暴地“赶走”他们，对城市未必是一件好事。这是布吉未来发展的一个纠结点。

除此之外，布吉距离龙岗“太远了”。龙岗区的发展重点是龙岗中心城、大运这片城市副中心片区，其重要的投资和规划安排很难去放到布吉这个给罗湖做配套的地方，何况布吉也没有多少土地。

这就形成了一个新的城市现象，副中心、卫星城崛起，像布吉这种原来为主城区提供睡觉职能的地方，自然也就没落了。当然，深圳这样的地方，不止布吉一处。

那么，布吉还有戏吗？

主要取决于罗湖能不能重新崛起。也许，把布吉划给罗湖，两难变一难，更有可能共同复兴。而这，其实是十四五规划中没明说的含义，把龙岗的坂田和大布吉纳入都市核心区，龙岗中心专心做深圳东部中心。但规划只是指了个方向，能不能把布吉搞好，还得靠行政力量，否则只能加剧龙岗的分裂，导致布吉更加没人疼了。

当然，还有一个更好的办法：前海和布吉“融合”。一个太旧太挤，一个太新太空，如果把它们合二为一，就一下子拯救了两个地方……

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作者：李咏涛

数据＆设计：小六

附龙岗区街道发展指数计分详表：