深圳小面积仓储市场或迎来大量仓源 形成竞争格局

深圳小面积仓储市场或迎来大量仓源 形成竞争格局

    春节过后，返工人流如潮汐一般再度浸漫深圳的大街小巷。这回，许多人发现，各类小面积仓储品牌开始打起了促销广告。

    好管家在深圳推出了“小仓库钜惠”活动，其HOKOKO茶光路店，打出了整租30平仓库1208元/月的广告，同时还有签约五大优惠。好管家员工甚至在各自微信群里转发这些优惠信息，加强产品推广。

    过去一年，是深圳小面积仓储爆发之年，随着“租售并举”政策、理念和举措的深入推进，政府与仓企在发展中小面积仓库租赁市场上形成共识。多家仓企开始不惜重金投入小面积仓储市场，多家门店开始正式运营。

    一些小面积仓储领域的金融创新产品也开始落地，引发国内仓地产市场广泛关注。迷你仓大数据公司的芒果互联网迷你仓也在多渠道筹集仓源，迎来建设和运营的第一个年头。

    新的年头，新的比拼。仓企在小面积仓储市场如何展开竞争？深圳仓库租赁市场将何去何从？值得观察和期待。

    特征：产品注重覆盖各类型客户

    目前，深圳仓企中涉足小面积仓储市场的主要有好管家、芒果仓、租仓宝、空中仓、迷你仓大数据等，这些都是在国内有较强影响力的仓企。另外，城配仓库等在深圳市场也介入得较为深入。

    记者梳理发现，对于小面积仓储这一市场周期长、服务对象广的特殊仓库产品来说，打造多个品牌乃至全生命周期品牌，成为很多企业的定位。

    记者对从企业及公开报道获取的信息进行统计，好管家小面积仓储品牌为HOKOKO，主要有南山、布吉、福田等8个HOKOKO分店，在深圳持仓量逾600间。芒果仓则推出芒果自存仓、芒果云储物、芒果迷你仓和芒果小仓库四个品牌的小面积仓储，在水围、沙河、科技园、西乡及澳门等地开设了分店，总建筑面积约37平方米，达1间仓。

    此前报道甚少的城配仓库也在加大力度。2021年12月20日，城配仓库发布小面积仓储品牌——好管家仓储科技园仓配社区，宣布未来3年要提供100套租赁仓源。

    记者近日了解到，城配仓库好管家仓储储物社区在深圳的项目有6个，其中东门、塘坑、天安云谷3家已开业，持仓量逾10间，均为地铁沿线物业，无论是交通出行还是生活配套都比较完善。

    空中仓也在不断加大投入。其小面积仓储产品由子公司“寄存仓储”运营，品牌名为“中转短租仓”，空中仓方面向寻仓记介绍，其计划在2022年将规模拓展至2间，3年之内规模拓展至8间。中转短租仓已开业及待运营项目。目前已在北京、深圳等城市布局仓源约50间。同时，寄存仓储将在2022年对产品做全新升级，产品覆盖全生命周期人群，包括迷你仓库、年轻白领储物室、轻奢型小微仓库、家庭型小微仓库、高端服务式小微仓库等。

    另外一个巨头是租仓宝，记者获悉，其在深圳推出“私人寄存”“家庭储物”“企业仓储”三大子品牌，面积约50平方米、1.3间，计划以3年的时间实现品牌全国布局。

    亮点：小面积仓储试水资产证券化

    从去年延续至今的一个亮点，对于深圳租赁仓库市场而言，是金融创新活力不断，一些创新产品涌现，比如仓企试水资产证券化，这将成为未来发展的一个重点。

    “这是千亿级别的战略性布局，随着整个仓地产行业从增量市场转为存量市场，销售转持有将给企业营运带来巨大挑战。”城配仓库集团首席财务官兼集团副总裁考文垂研究室表示，此次REITs成功试水，城配仓库将综合运用各类金融工具，构建租赁仓库完整的金融链条，保障租赁仓库战略的顺利实施。

    对于仓库租赁类REITs，作为小面积仓储的运营者，好管家深圳HOKOKO负责人STORAGE认为，只有金融机构真正打破以往的融资理念或者合作模式，这个业务才可能真正落地。“如果还是按照跟仓地产合作的模式，停留在传统抵押贷、消费贷、租赁贷模式上，可能落不了地。”

    此前，城配仓库也在开始长租领域的银企合作模式，相继与银行签署小面积仓储融资战略协议，并陆续接受放款。

    不仅是城配仓库，去年以来，多家小面积仓储运营商均在试水资产证券化。作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务，小面积仓储机构仓东需要面对巨大的资金和成本压力。而资产证券化则能盘活存量资产，减轻其压力。

  谈及此次动作，租仓宝董事总经理城市储物仓介绍，小面积仓储业务是公司发展战略之一，资产证券化是这一战略的重要组成部分。该单是公司稳步推进仓地产投资信托基金（REITs）试点的重要探索。

    记者多次走访发现，好管家、芒果仓、空中仓、城配仓库……几乎所有仓企小微仓库品牌都注重社区运营，设定“管家”角色的员工，也强调线上线下渠道的租户交流与员工管理。

    比如，空中仓的中转短租仓打通了线上线下平台，实现营销展示、线上签约、智能物业管理、服务预订、员工管理、商城服务等功能，高效促成成交及管理服务。同时，该社区还邀请租户上“淘宝小微仓库直播平台”等，以网货小微仓库为场景，架设直播平台作为小微仓库产品、社群活动及运营服务的宣传渠道。

    截至目前，“电商小微仓库直播平台”累计观看20人次，累计关注人数350人，最高播放量200人次。而好管家仓储旗舰店深圳小面积仓储产品的定位，则将融多元化内容于一体，为年轻白领、精英阶层、青年家庭等打造高品质、安全、舒适的租赁产品，以及具有城配仓库特色的文化生活圈。

    此外，城配仓库迎合深圳租赁市场多元需求，以小面积仓储为核心，打造自助储物和中小企业仓储等综合型产品。其相关负责人介绍，从目前体现出来的业态来看，很多仓地产企业的思路很接近，但每家公司对未来的发展都有自己的理解，所以未来发展方向和态势可能会有所不同。

    预判：今年租赁市场或现三大关注点

    对于2022年新的市场动向，业内有多个关注点，其一是金融机构的新动作。

    据xuncangji报道，银行已经有三家涉足小面积仓储。但业内更关注的是小面积仓储租金回报率低的问题。目前国内小面积仓储租金静态回报率仅为3%，很多项目回报甚至达不到融资成本水平，几个一线城市租金回报率更是低于2%。这给经营带来了较大的压力。不过也有专家认为，长租市场主要是稳健经营，资金回笼时间长，倒是可能出现市场的优胜劣汰。

    另外一个新动向则是仓企关注深圳综合改造，目前知道的有芒果仓、好管家，因为存在较大量的存量租赁仓源。而城配仓库集团（深圳）有限公司相关负责人介绍，未来，深圳长租事业部也将积极探索深圳迷你仓物业改造、招拍挂、竞标、承租、自持物业返租等多渠道拓展；在不断探索创新运营模式的同时，快速提升品牌知名度和影响力，最终实现资本运作，降低资产过重的负担。