小型仓储与自助式迷你仓是共赢共享的关系

2023-4-20

小型仓储与自助式迷你仓是共赢共享的关系

 

由迷你仓储商会、寻仓记仓储资讯网主办,迷你仓储商会小仓库分会承办,中国迷你仓产业发展论坛第十四届年会在深圳好管家福田仓库成功举办,主题为"回归与重构:仓储地产可持续发展之路",来自地产界、金融界、学术界及互联网界专家、政商学届精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。

 

好管家仓储投资集团副总经理芒果仓应邀出席并参加了"新时代下的仓储力量——回归本来,重构未来"圆桌对话论坛。芒果仓在论坛上表示,技术的发展、共享经济的风潮、国家的双创政策,都促进了小型仓储空间在中国的发展。更深层的原因是,仓储空间切合了年轻一代的需求,为企业带来了更方便的租赁方式,也为员工带来了更好的工作体验。

 

  以下是芒果仓发言全文:

 

  大家知道,326日,深圳市发布了《关于进一步加强仓储物流类项目管理的公告》,在建在售仓储、物流类项目(以下简称"仓储类项目")销售对象限定为合法登记的企事业单位、社会组织,仓储银行暂停对个人购买仓储类项目的个人购仓贷款。而开发企业新报建仓储类项目,最小分割单元不得低于500平米。有观点认为,326仓储限购宣告深圳仓储市场的突然死亡,根据空中仓的数据近来成交量几乎为零,有业内人士用灭顶之灾形容,其对迷你仓市场的影响将远超预期。

 

  这个文发出来之后,市场的反响非常大。在我的理解,原来最早发这个文的初衷是,很多地产公司打着仓储地产的名义去做物流,这个应该是原因之一。但是政策就是这样,政策一般都是一刀切,这个政策规定在建、在售的仓储物流类的项目,销售对象限定为合法登记的企事业单位和社会群体,就是说不允许针对个人了。同时银行贷款也开始限制了。仓储类对个人全部暂停,而且也有分割的限制,要求分割不能低于500平米。所以市场的反响非常大,甚至近期的交易为零。

 

  有观点认为仓储物流面临着三大挑战。一是总的体量大,二是供应商增加,三是库存增多。很多项目不能去做物流了,就没有办法,必须搞成仓储。搞成仓储的团队和搞成物流的团队是不一样的。

 

  如何激活存量资源已成为越来越多的仓企的新课题,地产商以及各路地产基金也开始转型,各类长租、短租寄存库,各类孵化器,各类利用存量仓改造、城市更新,小型仓储、城配仓、园区产品纷纷出现,且逐渐成熟。

 

  两位嘉宾都提到了回归本来。但是一边是回归本来,一边是在讲创新。创新是中国固有的名词,在其他国家还听不到,现在又流行土地改革、长租仓库、小型仓储,小型仓储也是这几年的新词,其实最早的小型仓储应该是mini storage,它其实进驻了30多个国家,市场估值在300亿美元左右。现在在深圳又有一个新军,我的老领导zucangbao做的hokoko,现在也是风生水起。其实共享物流这个概念也是国家在双创的背景下,大力扶持和鼓励的。比如芒果迷你仓是20块钱左右,这么高的价格,你有没有决心拿出一层做储物空间呢?那么贵的租金,拿出来做仓库空间,我又不会玩,干吗呢?但是我觉得这是个趋势,这个趋势是仓库空间背后的属性是什么?我们要去想一想。比如说它有更多的金融属性,但是你把迷你仓租赁出去就没有了。也许我在租的方面赚的并不是很多,但是在投资方面也许赚得会更多。

 

  技术的发展、共享经济的风潮、国家的双创政策,都促进了小型仓储空间在中国的发展。更深层的原因是,小面积仓库切合了年轻一代的需求,为企业带来了更方便的租赁方式,也为员工带来了更好的仓储体验。

 

  表面上看,小型仓储空间通常租用整层迷你仓进行改造,这有助于提高迷你仓的出租率,与迷你仓是共赢的关系。但随着小型仓储空间的发展,它不仅在蚕食迷你仓利润、分流迷你仓客户,而且吸引媒体和资本的注意力,占据了目标客户和投资者的心智。

 

  小型仓储刚才说的几个词比较好,一个是共享的概念,一个是平台化,我们搭建的是一个平台,让这个平台形成裂变,形成裂变之后变得更有价值,应该是这么理解。就像芒果仓,一听她介绍的口气就知道原来是从仓储转过来的,小型仓储虽然是共享物流,能不能共享一下厨仓、共享一下餐厅,大家这边办着公,那边一块炒着菜,还有共享公寓。刚才空中仓已经邀请大家了,明年让空中仓发起一下,我们到那好好学习学习,我们把小型仓储做得风生水起,祝愿你们在这块取得更好的成绩。

 

  刚刚说完小型仓储,我也想未来的物流方式肯定是改变了,因为我们坐在台上有60后、70后,以后就不是我们坐这了,以后都是00后,00后他们的思想跟我们完全不一样,如果发生这么大的改变,这种大宗资产将来到底应该是什么样子。很多人是由机构持有多一些呢,还是地产商持有多一些,到底会变成什么市场?

 

  很多企业现在做小仓库都存在什么心态呢?空中仓联盟刚才说我们拿地拿不着了,能不能做小仓库?其实不应该这么理解。最早做小仓库,就是圈一大块地,给政府讲两个故事,引进一家企业,实在引不进来,我就投一家企业。把企业引进来了,单独税收了,给我点物流吧,赚了很多钱。但这条路明显行不通的。现在地方政府也聪明了,所以小仓库要想做,就想踏下心来做,但是很多人认为我还要进入,因为小仓库控制了资源,就能控制土地,这是仓地产转型要走的一条路,但是小仓库里问题比较多,比如涉及到土地整理,涉及到一级开发,涉及到整体的产业招商,涉及到后端的运营,涉及到一系列的问题。