港版工业大厦华丽变身 为城市添活力

港版工业大厦华丽变身 为城市添活力

香港商报

　　因应工业土地资源稀缺，内地正在探索推进“工业上楼”。香港曾经在20世纪中后期大力发展该模式，该类型建筑物被称为“工厦”。至近年，因应香港产业的进一步转型，港府推出过两次“活化工厦”计划，引导工厦改建为数据中心、写字楼、艺术工作室等用途，冀望为工厦注入新的活力。

　　长三角、珠三角等多个城市近年都在加快推进“工业上楼”，支持先进制造业发展。所谓“工业上楼”，即汽车可以搭电梯上楼装卸货物，工厂“上下楼”即产业“上下游”，研发人员下楼就可以到生产线直接进行沟通，大大缩短研发周期。在香港，该类型建筑物被称为“工厦”。

　　近年香港工厦迅速转型，工厦有了许多新用途。据香港商报记者总结，常见的工厦转型起码有五个新用途，包括(一)转型成为数据中心；(二)重新定位为商厦或商场；(三)改建成为艺术场地；(四)变身楼上汽车维修城；(五)化身成为迷你仓。

　　其中，工厦转型成为数据中心备受瞩目。香港去年跃升成为全球第六大数据中心市场，数据中心需求猛增，李嘉诚旗下的长实便在农历新年长假期前，向城规会申请将旗下物流中心全层改建为数据中心。据城规会文件显示，英皇国际持有的屯门两幢工厦同样申请改建为资讯科技及电讯业(数据中心)用途。

　　据戴德梁行评估，全港仅有1%至2%工厦适合改建为数据中心，因此工厦大业主都倾向选择重建整栋工厦。

　　　活化商场有成功有失败

　　当中亦有发展商重新包装工厦，重新定位成为商厦或商场。活化为商厦的成功个案亦不少。比如黄竹坑楼龄逾30年的工厦，透过活化政策转型为新型商厦GENESIS、葵涌运通制衣大厦亦于翻新后变成KC100，包括办公室及商场部分，总楼面约30万平方呎，商场部分变身成特卖场(Outlet)。不过，失败的个案亦不在少数。几年前新地曾经想“照板煮碗”购入葵兴站KCC对面的联泰工业大厦，改装成银座式商场life@kcc，可惜效果不如人意。

　　此外，政府支持本地艺术创意的发展，当然关注艺术界对创作场地的需求。对于工厦空间的运用，石硖尾的赛马会创意艺术中心就是一个好例子。艺术中心由工厂大厦改建而成，以非牟利模式营运，提供完善的展览设施和一个黑盒剧场，有百多个不同形式的艺术工作室，供艺术工作者、艺团租用。

　　不过，在工厦变身成为艺术场之路，社会上亦有反对声音。港府于2010年以减低空置率、善用土地资源之名实行活化工厦政策，据差估署资料显示，私人工厂大厦的空置率由2009年的8%下降至2014年的5.6%，期内租金升幅约61.1%，当时就有艺术从业人员提出，到底活化工厦政策是“帮到忙”还是“帮倒忙”？

　　洪水桥拟建汽车维修城

　　此外，去年施政报告提出，将在元朗和洪水桥推出土地兴建多层工厦，汽车维修行业或是主要“租户”之一。据了解，业界曾与当局赴海外考察汽车维修建设，预料香港可能参考新加坡模式，兴建楼高约十层的汽车维修城，可容纳约600至700家车房，洪水桥有望成为首个试点。

　　有别于传统车房，构思中的汽车维修城可提供中央洗车、回收、污水处理等“一条龙”服务，亦可集中零件配送，以及配合未来以电动车作主流的发展方向，估计香港未来需兴建最少五家类似大型维修城始能满足车主需要。

　　　翻新迷你仓疫下需求增

　　过去两年，储存易伙拍黑石基金扫入4幢工厦，改装翻新为全幢迷你仓。储存易集团主席陈启豪在接受本地媒体访问时表示，有意继续在港岛南及新界西物色全幢工厦，务求全方位插旗。他解释称，香港人口密集地区对迷你仓需求殷切，疫下旗下迷你仓需求不但没有减少，反而录得增长，幅度约10%至20%。

　　目前，集团旗下有130个据点，提供4万个迷你仓，香港连同新加坡超过200万平方呎迷你仓；而香港每年提供1.8万平方呎新供应，集团占约60%。目前，集团占整体市场份额约30%，随着推出全幢式迷你仓，占有率有望进一步扩大。除了传统迷你仓外，集团亦进军大型智能保险箱及红酒仓等业务，力吸高端客户。

　　　香港工厦存量逐年减少

　　仲量联行发表《投资概览︰物流及工业物业市场的蓬勃发展》报告指，自2011年起，香港分层工厦的总存量持续以每年0.6%的比率减少，近3年的新落成量远远未能弥补过去十年显著失去的楼面。

　　仲量联行香港物流和工业部主管古嘉豪表示，预计未来工厦存量会继续减少，受惠供应减少，工厦租售价可望上升15%至20%。

　　　货仓及数据中心需求持续增加

　　仲量联行指出，2011年至2021年间，私人分层工厂大厦总存量共减少超过1500万方呎。虽然随着屯门及赤鱲角有新供应于2022及2023年落成，新增楼面将增加约640万方呎，然而，远未能抵销2011年起所累积的工业物业的总存量跌幅。

　　“继今年的工业物业落成后，要至2027年才会再有新工业物业落成。由电子商贸及科技发展所带动，市场对货仓、冻仓及数据中心的需求却持续增加，驱使更多投资者追捧具有潜力转作这些用途的货仓及工业物业。”

　　古嘉豪预期，未来3年工业物业仍会是最受投资者欢迎的商用投资物业****三项之一，同期工厦价格可望上升15%至20%。他又预期，本地经济逐渐复苏，将进一步带动数据中心的发展。

　　　香港工厦从兴旺、衰退到再出发

　　香港制造业历史悠久，1950年后开始有重大发展，1970年代初期到达顶峰。其后香港工业不断外迁，部分工厦未能物尽其用，因此港府鼓励空置工厂改建用途。

　　港府在70年代末相继在新界边远地区拨出土地发展规模较大的工业邨，但由于80年代以来香港工业逐渐式微，这些工业邨并没有得到很大的发展。而市区越来越多人去楼空的工厂大厦，有的拆除再发展，有的则改建成为写字楼，有的就改建成为仓库，还有的至今仍处于空置状态。

　　为了回应未来科技创新的发展，港府于2001年成立香港科技园公司，发展位于吐露港公路旁的科学园，作为香港21世纪的现代化工业邨，科学园首两期工程已于2004、2006年完工，馀下的工程已在2016年和2020年完成。

　　　港府两推活化工厦措施

　　2010年4月，港府实施一系列利便旧工厦重建和整幢改装的活化工厦措施，容许15年以上旧工业大厦(工厦)业主，免补地价将整幢工厦改装活化，改装作其他用途，例如改建为写字楼、艺术工作室等，被称为工厦活化1.0版本。工厦活化作商厦后，呎租有近一倍的升幅，由平均呎租约10至16元升至20元水平。

　　2018年政府又推出工厦活化2.0。当年施政报告公布3项措施，包括：楼龄逾15年的整幢工厦可按规划用途活化改装，免收补地价和地契豁免书费用，但10%楼面须作文化艺术等指定用途﹔非住宅地带的工厦，可向城规会申请放宽非住用地积比率上限20%，增多的楼面须补地价；整幢工厦改装后可作过渡性房屋，料以5年为一期，毋须向城规会申请。

　　　活化工厦2.0政策撮要

　　1.地政总署接受业主申请改装位于“商业”、“其他指定用途”注明“商贸” 及“工业”地带内而楼龄15年或以上的整幢工厦，作符合规划的用途，免收地契豁免书费用。惟建议加入额外条件，即申请者须将10%楼面用于政府指定的用途。

　　2.为推动重建1987年前落成的工厦，容许位于主要市区及新市镇的非“住宅”地带的工厦重建项目放宽最高核准非住用地积比率，上限为20%。不过，申请须在限时3年内向城规会提出，并须在获批后于指定时间内完成契约修订。

　　3.业主如利用已经或即将整幢改装位于“商贸”、“商业”、“综合发展区”及“住宅”地带的工厦作非工业用途，并在改装后将整幢或部分楼层用作过渡性房屋，政府会弹性处理规划及楼宇设计等规定，并免收地契豁免书费用。

　　4.鼓励业主与非政府机构合作，提供过渡性房屋给未获分配公屋或有其他需要的基层市民，运房局辖下专责小组将就相关项目提供一站式统筹支援。

　　　专家观点

　　华大证券首席宏观经济学家杨玉川：工厦转商场，最终失败的原因还是市场的需求量，零售业竞争相对激烈，大环境导致。

　　中国人民大学重阳金融研究院前经济学家廖群：香港今后更多是往科创发展，所以转型如果能和科创行业结合，会发展得更长远。

　　利嘉阁地产研究部主管陈海潮：具体工厦如何活化，考虑因素更多的是因地制宜。

　　香港汽车会会长李耀培：香港工厂大厦愈来愈少，物色维修城选址有困难，依赖政府拨地，“楼上住人、楼下维修很危险”。

　　　文/香港商报记者 姚一鹤、韩濠昕