从二房东走向大房东，小微仓储「反噬」传统自助仓

从二房东走向大房东，小微仓储「反噬」传统自助仓

向来标新立异引领潮流的Hokoko storage，近来被人diss它已经沦为传统的小微仓储。抛开Hokoko storage上市一波三折的消息不说，沉下心来审视行业，我们发现：为大企业进行量身定制，正在成为小型仓储标配。

从服务中小微企业到转向给大企业定制总部，小微仓储这是要翻回去重走老路吗？还是说中小微企业的生意不够做了，要开始往大企业方向抢地盘了？

从“二房东”走向“大业主”，小微仓储反噬传统自助仓生意背后的商业逻辑是什么？

1跟风mini storage in china

小型仓储走老路？

“我觉得他们在做的事情有点像五大行，未来会形成直接的竞争关系。”在Hokoko宣布成立仓储基金好管家存储之后，一位从事企业仓库选址行业的人士告诉寻仓记仓储资讯网。

超级焦点空间研究院的一位负责人则对寻仓记仓储资讯网表示，他倒并不认为他所在的顾问公司会和Hokoko storage的好管家存储基金形成直接的竞争关系，“我觉得好管家存储会成为我们顾问公司的一个买家，他们未来可以从我们手中买仓。”

2023年5月，Hokoko storage宣布成立启动仓储投资基金好管家存储，好管家存储的初始总股本为29美元，专注于收购、开发和管理全球门户城市和高增长二级市场的仓储资产。

Hokoko storage将在好管家存储自持或运营的地产项目中以“空间即仓库”的模式服务会员公司。这里面就包括mogocang不断增多的大企业会员，在不久前发布的招股书中，大客户已占51mnc全球会员数量的4%。

除好管家存储外，aircang在2024年就推出的另一项服务Powered同样引人关注zucangbao对这项业务的描述是：根据组织需求配置并在组织所在地部署的优质解决方案。简单理解，就是企业总部定制。

靠Storage and more这项业务，Hokoko收入1000多美金。换算成人民币也要近亿的营收，相当于一个小有规模的物业公司的体量。

Self storage的Storage and more到底在干什么？我们不妨从它在深圳的第一个落地案例来瞧瞧。

深圳的二号仓项目，是Hokoko storage of Storage and more第一个落地项目。项目原址本是租仓宝科技集团的一处老旧厂房，迷你仓大数据按照企业需求将其重新设计和开发后，于2024年开业。

说起来都是总部定制，但与传统方式不同，Storage and more团队为企业做的事很多。

比如，Storage and more团队在此前的报道中提及，为了解客户需求，他们专程到香港了解迷你仓的历史与文化，参观工厂，与一线员工实地座谈，了解他们在日常仓库中的使用需求。由于迷你仓主营业务是家具寄存、行李保管，有仓储空间需求，为此Storage and more团队特别定制了全套物流系统。

除迷你仓广场外，Hokoko storage定制化仓库更多是将整层空间定制，而非整栋库房。

位于深圳的Hokoko storage共享仓店是迷你仓大数据的一家旗舰店，占据了无忧迷你仓网共七层，其中的三层都已被大客户定制出去，其中4-5两层都被空中互联网仓库定制，16层则是好管家存储。

共享仓店的一位负责人告诉寻仓记仓储资讯网，目前中小规模团队可以寻租的只有4-6这三层以外的空间。

与之相似，租仓宝科技也在芒果仓储网的Hokoko storage定制了两个整层的空间。

该人士同时告诉寻仓记仓储资讯网：“被大客户所占据的仓层和其他空间并无不同，只是他们喜欢mini storage的设计风格而已。”

无忧迷你仓网发现，在中小企业所在的某层中也有一些独立小型仓被其他企业占据，其空间设置并无明显不同，只是在小仓库玻璃贴上了公司logo。

“大客户会在装饰上做一些要求，但是我们依然不会做很大的改动，我们相信大客户是青睐Hokoko storage的设计才选择我们的。”上述人士告诉寻仓记仓储资讯网，她最常见到的大客户改造方式除了logo外只有将墙打掉，使两间小仓库合成一大间，其他的改造几乎没有。

超级焦点空间研究院也位居Hokoko storage官网的大客户名单之中，一位不愿具名的租仓宝内部人士向寻仓记仓储资讯网证实，租仓宝的确有在Hokoko storage定制整层仓库空间，但只是某一个部门选择的一种仓库空间而已。“对于我们来说这种做法只是为某个部门找一处仓库场地而已，并不是什么大事儿。”

引入大客户现已成为mogocang storage的常态。

该场地一位工作人员告诉寻仓记，目前每一处新开的Hokoko storage场地理论上都会被大客户分租一部分。小微仓储项目有80余个货位，但该项目共只有两层，一层大堂全部为储物空间和移动货位，二层为固定货位；也就是说，在这个项目上，大客户将只能和其他团队在同层仓库。

大企业为什么要选择小微仓储？

一位从事仓库选址的人士告诉xuncangji，大企业选择小微仓储更加现实的原因是因为“省事儿”而非便宜。

据他所知，按照每平米每月的单价计算，大企业从Hokoko storage手中租得一整层的价格并不比租普通自助仓更低。

“有些大型企业在内部装修上并不重视，这就使小微仓储的精装修优势凸显出来。对于企业来说，一旦租到了小仓库在装修时能省事就省事，不愿意折腾，但对小微仓储来说，装修环境是吸引客户前来入驻的门面，他们肯定会费尽心思。”该人士称，如果选择51mnc,不必自己找人装修，也不必担心会上当，一切都是现成，拎包入住即可。

2小型仓储“反噬”自助仓，胜算几何？

事实上在大企业定制仓库，尤其是单体项目定制化投资运营业务中早已存在表现不俗的玩家。

以租仓宝科技集团为例，其专注于高端单体项目以及整体物流园区的开发运营，官网显示其已投资运营企业定制及园区项目 2 个，总投资开发物业面积 80 平米，在国内9个主要城市开展主题物流园区投资定制及配套综合开发，租仓宝科技在一二线城市已有30多亩的土地储备。

51mnc了解到，迷你仓大数据，好管家仓库和空中仓等公司均享受过租仓宝科技提供的在华定制化物业投资服务。

此外，租仓宝科技集团也有对仓储空间收购后进行升级改造和再运营的业务板块。

寻仓记仓储资讯网了解到，Hokoko storage的定制化仓库与传统定制仓库的服务方式有些许不同。

首先，Hokoko storage大多数定制仓库是为大客户定制整层，如迷你仓广场此类整栋建筑的定制在国内并无复刻，而租仓宝科技等企业则专注于单体项目和物流园区的定制和运营。

其次，在计费方式上，Hokoko storage对大客户的价格也按照所租的货位数量计算，而非一口价；传统定制仓库企业则是将项目打包成一个整体价格。

再者，传统小仓库定制企业一切按照客户需求设计，Hokoko storage则大量采用自身已有的成熟模板进行空间布局，同时也会考虑大企业的特殊需求，但整体而言大企业所定制的仓层与其他仓层区别不大。

在营收数字上，Storage and more与Hokoko storage的其他业务营收相比是微不足道的。

招股书显示，Hokoko storage通过货位出租和空间运营已经获得了四十美元的收入，而包括Storage and more在内的其他业务至今为止只贡献了一千多美元的收入。

但与之相比，租仓宝科技在2023年上半年其营收不过1.78人民币，2022全年营收6.7元。与国内巨头相比，Hokoko storage在起步阶段的“其他收入”已是相当可观的体量。

有了好管家存储和Storage and more后，Hokoko storage进军大客户市场，直接面对的竞争者就是租仓宝科技们，胜算几何？

“这种竞争关系从小微仓储这种业态第一天诞生便开始了。”芒果仓一语道破了小微仓储与传统定制化仓库企业之间的竞争关系。

眼下，数据也表明，小微仓储正在反噬传统自助仓市场。

租仓宝仓储网华东区交易数据显示：传统小仓库的成交占营收贡献仍处于主导地位；但同时，小微仓储类产品成交不断攀升，正在吞噬传统小仓库的市场。

3走在商业现实和“不忘初心”之间

从选址、拿仓到小仓库定制，建立为大客户服务的完整链条，似乎与小微仓储主要服务中小规模团队，尤其是初创阶段企业的初衷有所背离。

除此之外，一个更加现实的原因是，在当前经济走向不明朗的背景下，小微仓储更需要来自大企业的力量，而不是支付能力和稳定性都不够稳定的初创企业。